“اجاره” واژه رايج و پر كاربردي است كه همه ما كم و بيش درباره اش مي شنويد و بيشتر افراد با معني و مفهوم آن آشنا هستند. موضوع اجاره به طور معمول اشيا هستند و بيش از همه اجاره درباره زمين و ساختمان و گاهي خودرو يا ماشين آلات صنعتي به كار برده مي شود.

 

با توجه به تنوع سبك زندگي شهروندان و نياز آن ها به خانه يا محل سكونت و اقامت به عنوان نياز اساسي و همچنين استفاده از ساختمان هاي با كاربري هاي گوناگون از جمله تجاري، اداري، صنعتي و مسكوني قانونگذار براي تنظيم روابط در اجاره املاك و اموال ضوابط و مقرراتي را پيش بيني كرده است.

وکیل دعاوی موجر و مستاجر

یکی از شایع ترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی، دعوای تخلیه اماکن مسکونی و تجاری است. وجود قوانین متعدد در این خصوص، ابهاماتی را ایجاد کرده است.

دعاوی مطروحه در رابطه با ملک مشاع

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول مثل زمین ، آپارتمان ، باغ و … می باشد که مالکیت ممکن است ، مشاع باشد. منظور از ملک مشاع ، مالکیت بین ۲ یا چند نفر مشترک باشد.

ملک مشاع ممکن است قابلیت افراز ،( تقسیم ) داشته باشد یا غیر قابل افراز باشد. که یکی از مشکلات عمده در دعاوی ملکی ، غیر قابل افراز بودن ملک مشاع است.

اگر مالکین با توافق و تراضی ملک را به قسمتهای مشخص بین خود تقسیم کنند، می توانند از اداره ثبت سند مجزا دریافت کنند. در غیر اینصورت اگر قادر به فروش ملک به نحو مشاع نباشند. می تواند با مراجعه به اداره ثبت و گرفتن دستور غیر قابل افراز بودن ملک به دادگاه مراجعه نموده و دستور فروش بگیرد که غیر قابل اعتراض در مراجع تجدید نظر بوده و با همین دستور ملک وارد مزایده می شود.

مالک سرقفلی یا حق کسب و پیشه چگونه می تواند حق را به دیگران انتقال دهد ؟
اگر مالک سرقفلی یا حق کسب و پیشه در اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد ، می تواند با اجاره نامه رسمی براي همان شغل یا شغل مشابه ، به دیگران انتقال دهد

ولی اگر این حق در اجاره نامه از مستاجر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد ، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه تقاضای تجویز انتقال منافع به غیر نماید که بعد از صدور رای ، مستاجر جدید با همان شرایط قائم مقام مستاجر قبلی مي باشد و این حکم بعد از قطعیت ۶ ماه مهلت انتقال به مستاجر بعد را دارد.

 

وگرنه ملغي الاثر خواهد بود ، لازم به ذکر است که مستاجر اگر بدون اجازه مالک ملک یا حکم دادگاه سرقفلی رابه غیر انتقال دهد موجر حق درخواست تخلیه ملک را دارد و مستاجر در این صورت مستحق نصف حق و پیشه مي باشد.

آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر

ماده ۱ ـ منظور از واژه قانون «در این آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر» می‌باشد.
ماده ۲ ـ موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:

روابط استیجاری قبل از اجرای قانون‌

روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب ‌تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره‌.

موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون ‌تنظیم نشده باشد.

تبصره- رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط‌ طرفهای قرارداد اجاره تمدید می‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره‌خواهد بود.

ماده ۳- رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع‌ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی‌ غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

ماده ۴ ـ رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت با ذی‌نفع‌ بودن موجر حسب‌ مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.

ماده ۵ ـ ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل‌عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.

ماده ۶ ـ اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مامور مکلف است آن را ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت‌کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید، مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

ماده ۷- چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت ‌موضوع کافی باشد، ابلاغ می‌شود.

ماده ۸- هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته‌ باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به‌محل الصاق می‌نماید.

دعاوي موجر و مستاجر

موجر (مالك) مي تواند در صورت استفاده مستاجر مغاير با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به ديگري (در صورت ممنوعيت در قرارداد محل مسكوني و در صورت عدم اجازه به مستاجردر اجاره محل تجاري)، تخريب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگيري هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف در باره محل اجاره مسكوني و دادگاه عمومي حقوقي درباره محل اجاره تجاري دعوي حقوقي مطرح كند و دادخواست بدهد.

موارد ياد شده در صورت اثبات و انطباق با مقررات يا شرايط قرارداد مي تواند مستند تخليه محل اجاره يا دريافت خسارت يا محكوميت مستاجر به جلوگيري از تخلف باشد.

مستاجر هم مي تواند در مواردي مثل تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره (درباره محل اجاره تجاري) و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده است و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون در نظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد – همچنين بازگرداندن وديعه، قرض الحسنه يا هر مبلغي كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي يادشده مراجعه و دادخواهي كند.

Related Post

مشاوره حقوقی :
  • وکیل پایه یک دادگستری

    کاربر عزیز ، شما میتوانید قبل از هر اقدامی با مشاوران ما تماس بگیرید تا ضمن مطالعه پرونده شما بهترین راه حل را به شما اعلام نمایند .

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *